阪急阪神不動産がREITへの保有比率を高めた真意

阪急阪神リート

“関西密着型REIT”の戦略的役割とは

阪急阪神リート投資法人（証券コード：8977）は、関西エリアを中心とする都市型不動産に強みを持つ上場REITであり、スポンサー企業の阪急阪神不動産株式会社との結びつきが極めて強い。

▍特徴的な投資戦略

• 保有物件の約8割以上が関西圏に集中

• 収益源は沿線の駅前商業施設、都市型オフィス、商業複合施設

• 財務は保守的、LTVは50％以下

• 資産運用会社：阪急阪神リートアセットマネジメント株式会社（親会社が阪急阪神不動産）

このように、単なる投資法人ではなく、沿線開発や都市経済の構造戦略を補完する“資本的インフラ”としての側面が非常に強い。

今回の変更報告の骨子

なぜ7.07％から8.10％へ？

2025年9月4日に提出された変更報告書によれば、阪急阪神不動産の持ち分は以下の通りである。

特筆すべきは、この買い増しが1日数百口〜千口未満の小分割でなされたことであり、価格インパクトを極限まで抑えながら“静かに積み上げた”保有戦略であったという点だ。

スポンサー保有率を“明示的に”増やした背景とは？

保有目的は明確に記されている

「発行者の資産運用会社の親会社として、スポンサーサポート姿勢を明確化することを目的として保有」

この表現には、以下のような含意がある。

▍(1) 【東証の要請に応えるPBR対策の一環】

2023年以降、東京証券取引所はREITに対しても「資本効率やガバナンスの明示的説明」を求め始めた。スポンサーとの統治的整合性を明示化するために、保有比率の強化を図った可能性がある。

▍(2) 【物件供給ルートとしての優位性維持】

スポンサーが8％以上を保有することで、優良物件の「独占的エクスクルーシブ供給ライン」が正当化されやすくなる。これは他REITとの競争優位にも直結する。

▍(3) 【将来的なGPIF・日銀の撤退に備えた“持ち合い的安全網”】

かつてREITの安定株主だったGPIFや日銀の保有比率は減少傾向にある。その空白をスポンサーが再び担うことで、市場変動時の価格安定性を自前で確保する戦略とも読める。

8.10％の“絶妙ライン”の意味

10％未満に抑える理由

なぜ10％未満にとどめているのか？そこにも明確な意図がある。

この8％という水準は、支配構造を補強しながらも、“統治の独立性”を形式的に保持する最適解なのだ。

制度の中で構築される“合法支配構造”

ここまでの流れを見ると、阪急阪神不動産の保有強化は「支配」ではなく「保護」の文脈と位置づけられる。

しかし、その実態は

• 株主総会での強力な議決権ブロック

• 他のアセットマネージャーや外資系REITとの資本的非対称性

• 資産運用会社に対する人事・経営方針の絶対的支配

といった構造を内包しており、“J-REIT市場におけるスポンサー型支配モデル”の典型例といえる。

外形上は市場型資本、実質はグループ内循環資本。
その境界線を見極めるのが、今後の投資家に求められる視座だ。

REIT支配構造の制度と慣行の交差点で

今回の保有増加は、表向きは「安定化」「サポート」、しかし本質的には“上場を維持しながら実質支配を強める”仕組みの一環である。

次なる焦点は：

• 今後さらに10％超に踏み込むか

• 他REITで同様の動きが起こるか

• 外資系REITとの支配構造の違いが市場でどう評価されるか

という点だ。